Kira ilişkisinde iki kritik zaman eşiği vardır ve çoğu ev sahibi ile kiracı bunları bilmez: 5 yıl ve 10 yıl kuralları.
5 Yıl Kuralı: Kira Tespit Davası
Normalde kira artışı TÜFE tavanıyla sınırlıdır. Ancak 5 yılı dolduran kira ilişkilerinde ev sahibi, mahkemeden kiranın rayiç bedele göre yeniden belirlenmesini isteyebilir (kira tespit davası).
- Mahkeme; emsal kiraları, mülkün durumunu ve hakkaniyeti gözeterek yeni kirayı belirler.
- Bu yolla kira, TÜFE sınırının üzerinde — piyasa seviyesine — güncellenebilir.
- Uzun yıllar düşük kalmış kiralar için ev sahibinin en önemli yasal aracıdır.
10 Yıl Kuralı: Gerekçesiz Tahliye Hakkı
Konut kiralarında sözleşme, kiracı çıkmadıkça yıldan yıla uzar ve ev sahibi normalde gerekçesiz fesih yapamaz. Ancak 10 uzama yılı dolduktan sonra:
- Ev sahibi, hiçbir gerekçe göstermeden, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
- Kiracının kirayı düzenli ödemesi bu hakkı ortadan kaldırmaz.
Pratikte Ne Anlama Geliyor?
- Ev sahipleri: kira piyasanın çok altında kaldıysa 5. yıldan itibaren tespit davası seçeneğini değerlendirin; 10 yıl eşiğini ve 3 aylık bildirim süresini takvime not edin.
- Kiracılar: 5. yılda kiranızın rayice çekilebileceğini, 10. uzama yılından sonra ise gerekçesiz tahliyenin mümkün olduğunu bilerek plan yapın.
Bu iki kural, "kiracı hiç çıkarılamaz" ve "kira hiç piyasaya çekilemez" efsanelerinin ikisini de çürütür.
Kira tespit ve tahliye süreçleri usul işidir — adım atmadan önce Altın Değer Gayrimenkul'e danışın.
