Arsa alırken yapılan en büyük hatayı söyleyelim: insanlar metrekareye bakıyor; oysa asıl değer emsalde.
Emsal Nedir?
Emsal (KAKS — kat alanı katsayısı), bir arsa üzerine toplamda kaç metrekare inşaat yapılabileceğini belirleyen imar katsayısıdır. Formül basittir:
İnşaat hakkı = Arsa alanı × Emsal
Yani siz aslında arsayı değil, inşaat hakkını satın alıyorsunuz.
Aynı Arsa, İki Kat Değer
1.000 m²'lik bir arsa düşünün:
- Emsal 0.50 ise → toplam 500 m² inşaat yapılabilir.
- Emsal 1.20 ise → toplam 1.200 m² inşaat yapılabilir.
Aynı büyüklükteki iki arsa arasında, sırf emsal farkı nedeniyle iki katı aşan değer farkı oluşur. Metrekare fiyatı ucuz görünen düşük emsalli arsa, inşaat hakkı başına hesaplandığında pahalı bile çıkabilir.
Emsalle Birlikte Bakılması Gerekenler
- Taks (taban alanı katsayısı) — zemine oturabilecek alan.
- Kat sınırı / gabari — kaç kata izin var?
- DOP kesintisi — imar uygulamasında parselden kesilecek pay.
- Plan notları — çekme mesafeleri, fonksiyon (konut/ticari) kısıtları.
Nasıl Öğrenilir?
Arsanın bağlı olduğu belediyeden imar durumu belgesi alarak emsal, taks ve kat iznini resmi olarak öğrenebilirsiniz. İlandaki beyana değil, belgeye güvenin.
Emsali bilmeden arsa almak yatırım değil, kumardır.
Arsa almayı düşünüyorsanız önce emsale bakın — gerisini birlikte hesaplayalım. Altın Değer Gayrimenkul, Polatlı.
